关于房地产投资过热

Rebecca

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2009-05-07 17:54 | 只看楼主 树型| 收藏| 小中大 1^#

关于房地产投资过热

看了一篇文章说的是政府错误的以为房地产是引发投资过热的主因，因此做出了许多错误的决策。看后感觉似乎有些道理　但又怀疑是开发商雇的枪手作为，大家来看一看判断一下。
　　2003年正是城市改造与建设进入了高潮的时期，本应用支持与扩大供给的方式来解决供不应求的矛盾，但错误的以为房地产是引发投资过热的主因，而误读了商业开发对原计划经济福利分房建设的替代作用，让看得见的手再次用关紧土地供给与银行信贷的两个闸门来硬性的调控市场，出台了著名的121号文件。
　　一是，减少了增加攻击所必需的土地资源。自2003年至2006年连续四年土地的供给都在以17—25%的速度下降，土地价格自然在供给减少的条件下暴涨，房价也水涨船高的被推高。
　　二是，提高了企业投资房地产的门槛。用自有资金的比例提高和信贷的紧缩减少了必要的供给量。不但使中小企业无法进入和扩大投资，也让民众深感供给量预期大大降低的威胁，房价又岂能不长。当年房价的上涨超过了10%，但是造成房价上涨的原因仍然是看得见的手在起到积极的推动。
　　从经济学的供求关系决定价格的定律出发，政府在又想缩小供给、又想降低房价、又想从土地中获取最高利益、又想让普通民众能通过市场购买商品房的行政愿望注定是会失败的。
　　当供给减少引发市场的供给不足时，政府慌了手脚，于是就想用压缩需求来缓解供不应求的矛盾，随后出台了严格限制拆迁以降低城市建设速度、减少城市拆迁引发的刚性需求。2004年仅拆迁就压缩了近8千万平方米。
　　城市拆迁改造是原有建设用地的再造，是充分利用城市旧有土地资源和解决棚户区落后状况的重要手段。当旧城区改造被强制减缓而住房矛盾加剧时，城市就不得不利用新征农田而弥补建设用地的需求，又再次加大了18亿亩红线的控制压力和引发了失地农民的一系列问题。也许旧城区中的户籍人口倍感房价上涨的压力，又是看得见的手在错配资源，导致供求矛盾的加剧。
　　2004年之后陆续出台了大量的组合拳，用于调控市场，而结果都是与政策的预期相背的。
　　如为防止二手房交易的价格上涨，政府出台了各种交易的税费。且不论这个政府任意增加的税费是否有强制性掠夺个人私有财产的权利，仅就经济学的最基本原理看，任何增加交易税费的行政干预都一定会增加交易的成本，从而使价格上涨。尤其是所有增加的五种税费都是可转移的一种交易成本，最终一定会让消费者而非出让者承担更高的交易成本与费用。
　　本来中国历史上五十多年的建设过程都是在计划经济的强制下进行的，80%以上的建筑都是不能满足居住条件或生活品质提高的小户型。本来可以通过降低二手房交易的成本让更多原来居住于小户型的公民向新的大户型转移，形成递次升级的改善型消费。而将旧的小户型形成市场供给，并让本就在收入上与商品房无缘的家庭，可以通过这些低价的旧的小户型得到改善。
　　当二手房市场在遭遇不公平、不合理税收掠夺的打击之下，一手房市场也出现了倍受政策打击与扭曲的现象。
　　当社会需要改善与提高物质消费需求时，当住房私有化之后公民有了选择权时，新房的建设已经摆脱了原有国家计划经济硬性规定的标准，逐步放开了房型的面积，不再按福利分配的强制标准执行，而力图将房屋设计得更合理、更舒适、更实用，也必然随收入的提高扩大了户型的面积。
　　但户型面积的扩大必然导致购房总价的提高，拉大了支付能力的差距。
　　同时由于土地供给量的限制，造成土地资源的紧张和取得土地的成本提高，于是开发商在生产产品的选择上会优先于生产高品质、大户型的住房，以获取合理的利润。

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