台湾房地产经纪业管理制度及其启示

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台湾房地产经纪业管理制度及其启示

自20世纪60年代，台湾地区房地产业迅速发展，全省从事房地产经纪业的公司、行号日益增多，由此引出的购房纠纷成为各类消费申诉与民事诉讼案件的首位，严重影响了消费者权益。为加强房地产经纪业管理，台湾地方政府于1998年1月正式通过了“不动产经纪业管理条例”（以下简称“条例”），同年8月又制定了“不动产经纪业管理条例实行细则（草案）”，标志着台湾地区房地产经纪业进入了规范化管理阶段。
　　
　　“不动产经纪业管理条例”的立法目的与性质
　　
　　台湾地区房地产经纪业管理的立法目的是：“建立不动产交易秩序，保障交易者权益，促进不动产交易市场健全发展”。其立法宗旨在于规范房地产经纪业的营业范围与运作程序，促进房地产交易市场的稳定与发展，保障交易安全。
　　“条例”是对整个台湾地区房地产经纪行业管理的基本法律文件，建立了房地产经纪人考试、注册、换证等制度并规定了奖惩办法，对房地产经纪人的执业资格进行了有效管理，所以具有行政管理特别法性质和专门职业法性质；同时该条例又规定：如果房地产经纪企业或经纪人员违反有关规定，除受处罚外，还应追究其民事责任，所以又具有民法特别法性质；为落实证照制度，避免无照经营，该条例还规定了非房地产经纪企业经营中介或代销业务的公司，行政主管机关有权禁止其营业，并处以罚款直至追究该企业负责人的刑事责任，所以该条例还具有特别刑法性质。
　　
　　房地产经纪企业业界范围的界定
　　
　　“条例”规定中介业务是指从事不动产买卖、互易、租赁的居间或代理业务。代销业务则是指受开发商委托，负责策划并代理销售不动产的业务。将代销业纳入管理是台湾地区房地产经纪业管理的一个显著特点。其原因在于房地产预售制度导致的纠纷较现房买卖更为严重，代销业若不纳入管理，房地产交易制度就难以步入正轨，就不能有效保护消费者权益。
　　“条例”考虑到代销业与中介业的差异，将代销与中介细分为代销经纪业和中介经纪业两个行业，其销售标的物、交易当事人、契约范围以及收费方式均有所区别，因此对其规范程度也就不同。
　　
　　营业保证金及其管理
　　
　　房地产经纪业在台湾地区属于特许行业，为保障当事人合法权益，特别规定了房地产经纪企业开业前应缴存营业保证金制度，目的是建立房地产经纪从业人员的信用机制。
　　营业保证金的缴存与管理。“条例”规定营业保证金缴纳义务人为房地产经纪企业，企业应依据主管部门规定缴存营业保证金，统一缴存到房地产中介经纪业同业公会或代销经纪业同业公会统一指定的金融机构营业保证基金专户上。同业公会设立营业保证金管理委员会，其中房地产经纪人不得超过委员总数的五分之二，基金利息用于健全房地产经纪制度。
　　基金的性质与用途。基金性质主要有以下三点：“条例”第九条规定“营业保证基金独立于经纪业及经纪人员之外，不因经纪业或经纪人员的债务债权关系而为让与、扣押、抵销或设定负担”，目的是使房地产经纪企业、经纪人员的财产与债务完全脱离，因此基金具有相对独立性；营业保证基金的利息用于健全房地产经纪制度，使其具有公益性质；营业保证金缴存以后，发生房地产经纪企业合并、变更组织型态后，其已缴存的保证金将不受影响，其权利随之转移，不需要重新缴纳，另外申请退出的企业，自核准注销营业之日起满一年后，可以申请退还其营业保证金本金，所以该基金又具有财产权性质。
　　房地产经纪企业缴存的营业保证金本金专款用于损害赔偿的支付。“条例”规定受损害人取得对房地产经纪企业或房地产经纪人员的执行名义、经仲裁成立或经基金管理委员会决议支付后，可以在该房地产经纪企业缴存的营业保证金及提供担保总额内，向同业公会请求代为赔偿。其目的在于避免部分房地产经纪从业人员蓄意欺诈消费者，以建立房地产经纪行业公正的形象，赢得客户信赖。
　　
　　房地产经纪人资格认证管理
　　
　　台湾地区房地产经纪人分为两级，一级房地产经纪人，可以执行中介或代销业务。二级房地产经纪营业员，协助房地产经纪人执行经纪业务。“条例”规定经房地产经纪人考试及格并领有房地产经纪人证书者，才能担任房地产经纪人。
　　考试资格与科目。房地产经纪人考试为普通考试，有关房地产经纪人应考资格依“专门职业及技术人员考试法”的有关规定。房地产经纪人应具备以下条件：考试人员学历应达到高中以上，具备一年以上房地产经纪营业员的经验，房地产经纪人资格考试合格。考试专业科目设有民法、土地法及相关税法、不动产估价、不动产经纪法规等。
　　房地产经纪营业员不受学历和实际工作限制，经政府指定单位举办的考试合格者就为房地产经纪营业员。
　　经纪人员从业限制。“条例”对房地产经纪从业人员进行了严格限制，规定经营房地产经纪企业者，必须获得地政主管机关批准才可以办理营业登记，如果有违法事项，则撤销其营业资格。“条例”规定下列人员不具有经营房地产经纪企业的资格，已开办者，也应撤销其证书：无行为能力或限制行为能力者；破产之后还未复权者；犯欺诈、背信、侵占罪、性侵害犯罪等；受劳教处分者；曾经营房地产经纪企业，经主管机关批准撤销，自撤销之日起未满五年者；未按规定补充缴纳营业保证金者；未按规定收取佣金者；受停止执行房地产经纪业务处分尚未执行完毕，或撤销房地产经纪人员合格证书处分还未满五年者。
　　执照注册登记制度。“条例”规定了执照注册登记制度，规定房地产经纪人必须接受继续教育，房地产经纪人证书有效期为四年，期满时，房地产经纪人持在主管机关认可的机构、团体完成专业训练课程30学时以上的证明文件，向直辖市、县政府办理注册登记，以保持其专业水平。

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房地产经纪业务行为规范
　　
　　台湾地区“民法”原则上禁止双方代理，因此房地产经纪人不得同时为买卖双方的代理人。同时“不动产经纪业管理条例”规定房地产经纪人只能在一家房地产经纪企业执业，并不能为自己或其他房地产经纪企业执行中介或代销业务。
　　房地产经纪业务行为主要是通过房地产经纪人应尽义务来加以规范的，应尽义务分为两类，一部分是委托合同所约定的义务，属于私权约定；另一部分是涉及房地产经纪企业或经纪人员的义务，则以法律明确规范。前者依据台湾地方政府颁布的“不动产委托销售契约书范本”第7条对房地产经纪人受托时应尽的义务，可以归纳为诚实义务和提供优质专业服务的义务；后者包括禁止不真实广告、说明重要事项、亲自处理有关事项和做善良管理人。
　　“条例”规定，房地产经纪企业及其从业人员不得收取差价或其他报酬，其中经营房地产经纪业务者，应依实际成交价格或租金按主管部门规定佣金标准计收，应公示佣金标准。违者将给予严厉处罚。
　　
　　
　　行政监督管理与奖惩
　　
　　台湾地区的房地产经纪业管理，除包括行业执照许可、房地产经纪人员执照考试以外，还包括详细的行政监督管理和奖惩制度。房地产经纪业行政主管部门有监督、管理房地产经纪业运行，并对其进行奖惩的权力。台湾地区市、县的房地产行政主管部门设置了奖惩委员会，以处理奖惩事项。委员会对促进房地产经纪业发展、维护消费者权益有突出贡献者，给予奖励。同时针对房地产经纪企业和经纪人员规定各种惩罚内容，其中行政惩罚包括警告、停止营业、罚款以及撤销许可或执照等。
　　台湾地区房地产经纪业管理制度对大陆的启示
　　（一）房地产经纪人执业资格认证是房地产经纪业管理的核心内容
　　台湾地区对房地产经纪业进行规范化管理，集中表现为房地产经纪人员的执业资格认证管理。规定房地产经纪从业人员必须参加房地产经纪人员执业资格考试，并规定申请参加考试者必须符合有关学历、工作经验和道德品质等方面的要求。同时规定对从业人员的从业记录进行考核，并对其执业资格进行注册登记。为维护行业从业人员良好的专业水平和职业道德素质，对取得执业资格的房地产经纪人员必须接受继续教育等内容也作出了详细规定，同时规定了房地产经纪人的执业资格有效期限，期满前要到管理机构重新进行注册登记才能继续执业。房地产经纪从业人员如果违反有关法律规定和职业道德规范，管理部门可以暂停或吊销其执业资格。
　　（二）对执业资格进行分类管理
　　台湾地区对房地产经纪人的执业资格进行了分类管理，分别颁发了房地产经纪人执照与营业员执照两种形式。由于对两种类别从业人员需具备的学历、工作经验、考试课程的要求不同，所以两类人员的业务范围和权利范围也相应有所不同。对房地产经纪业从业人员进行执业资格分类管理的意义在于：从房地产经纪行业实际出发，根据业内岗位的不同，对业内人员进行层次区分，实现人力资源的优化。由于分类管理对房地产经纪人的从业资格提出了较高要求，不但可以维护房地产经纪行业的声誉，而且还能保护消费者的利益；通过分类管理可以提高执业资格管理的有效性，由于房地产经纪人要对其属下的营业员负有监督指导责任，如果因为监督不利导致客户遭受严重利益损失，房地产经纪人要承担连带责任，将受到暂停甚至吊销执照的处罚，所以在对房地产经纪人资格管理的同时，又实现了对销售员行为的有效约束。
　　（三）由政府行政主管部门负责执业资格管理
　　“条例”明确了政府行政主管部门是实施房地产经纪人执业资格管理的主体。所以对房地产经纪人执业资格的管理都是通过政府主管部门进行的，台湾地区的政府主管部门依行政级别不同分别为“内政部”、直辖市政府地政处和县（市）政府，具体负责房地产经纪人员执业资格的管理工作。政府负责房地产经纪人执业资格管理，主要是分权制衡思想对房地产经纪人监督管理上的体现。政府对房地产经纪人的监督管理是通过核发、吊销执照体现的，行业协会则负责监督房地产经纪从业人员的经纪行为、职业道德。政府与管理行业协会和房地产经纪人相互监督。
　　（四）发挥行业协会自律管理的重要作用
　　台湾地区房地产经纪业管理法规特别规定了行业协会的内容，明确规定房地产经纪企业加入行业协会是其开办条件之一，高度重视行业协会的自律作用。房地产经纪人同业公会，作为实行自律性行业管理的协会组织，其宗旨是提高从业人员的专业水平，并保护社会公众的利益。行业协会制订职业伦理规范，对会员提出了严格的自律要求；同时向从业人员提供教育和培训课程，十分注重对会员的职业继续教育和职业道德教育，对规范管理房地产经纪业起到了积极作用。
　　（五）设立营业保证金制度
　　为加强房地产经纪业管理，台湾地区规定了“营业保证金”，其用途是赔偿因房地产经纪人的不当行为而使房地产权利人遭受的经济损失，以便能更好地保护社会公众的合法权益，值得借鉴。

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